CDD On Demand voor makelaars

Sinds de komst van de Vierde anti-witwasrichtlijn (ondertussen bestaat ook de vijfde) zijn ook makelaars verplicht om een Customer Due Diligence beleid te hebben. Dit houdt onder meer in dat u als makelaar verplicht bent om een cliëntenonderzoek uit te voeren waarbij u vaststelt met wie u zakendoet en welke risico’s hieraan verbonden zijn.

Wwft en makelaars

De Wwft staat voor de Wet ter voorkoming van witwassen en het financieren van terrorisme. De Wwft vraagt u om een gedegen onderzoek te doen naar degene met wie u zakendoet: het cliëntenonderzoek. De belangrijkste elementen van de Wwft zijn, naast het cliëntenonderzoek, het bezitten van een geschreven beleid met risicobeoordeling, de meldingsplicht en de bewaarplicht.

Voor welke makelaars geldt de vijfde anti-witwasrichtlijn?

Elke makelaar die bemiddelt bij de aan- of verkoop van onroerende zaken is verplicht om bij iedere opdracht een cliëntenonderzoek uit te voeren. Dit geldt zowel voor de opdrachtgever als voor de wederpartij met wie de uiteindelijke overeenkomst wordt gesloten. De belangrijkste reden waarom dit onderzoek uitgevoerd moet worden is om te voorkomen dat er geld wordt witgewassen of dat er terroristische activiteiten worden gefinancierd. Indien er een risico is dat u met een onbetrouwbare partij zakendoet moet u dit melden bij de autoriteiten.

Cliëntonderzoek voor makelaars

Een cliëntenonderzoek bestaat volgens de Wwft uit o.a. de volgende stappen:

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

De eerste stap is het identificeren van de cliënt en het vastleggen van deze gegevens. De cliënt is de natuurlijke persoon, rechtspersoon of vennootschap die met u als makelaar een opdracht tot dienstverlening aangaat in verband met de koop of verkoop van een onroerende zaak.

De tweede stap bestaat uit het verifiëren van de identiteit van de cliënt, waarbij de makelaar controleert of de opgegeven cliëntgegevens overeenkomen met een volgens de Wwft geldig identiteitsbewijs. De Wwft staat toe dat er een kopie wordt gemaakt van het identiteitsbewijs. Op grond van de Wwft dienen de gegevens van het cliëntenonderzoek vijf jaar te worden bewaard.

De derde stap voert de makelaar alleen uit als u zakendoet met een rechtspersoon. Hierbij moet de makelaar achterhalen wie de UBO is, degene met het uiteindelijke eigendom of de uiteindelijke zeggenschap in een cliënt, via het houden van aandelen, stemrechten, eigendomsbelang of andere middelen.

De vierde stap bestaat uit het controleren of de persoon met wie de makelaar zakendoet op een PEP- of andere sanctielijst voorkomt.

Op basis van de resultaten uit de vorige stappen maakt u nu een risicobeoordeling van de cliënt.

Het is noodzakelijk dat u uw cliënten monitort en het cliëntenonderzoek periodiek herhaalt, zo dat uw risicobeoordeling up-to-date blijft.

Opmerkelijke events zoals ongebruikelijke transacties moet u melden bij de juiste toezichthouder.

De maatregelen ten aanzien van PEP zijn preventief van aard. Dat betekent dat een PEP niet per definitie betrokken is bij criminele activiteiten. Een zakelijke relatie afwijzen, uitsluitend omdat een cliënt of UBO een PEP is, komt niet overeen met de uitgangspunten van de Wwft.

De uitkomst van het cliëntenonderzoek kan aanleiding zijn dat er sprake is van een onacceptabel risico, waardoor u de dienstverlening niet mag uitvoeren en de zakelijke relatie niet mag aangaan, dan wel moet beëindigen. De belastingdienst heeft op haar website een risicomatrix geplaatst voor makelaars waarin een aantal voorbeelden zijn opgenomen die op een middelmatig, hoog of onacceptabel risico kunnen wijzen. Een van deze voorbeelden is dat wanneer een cliënt anoniem wil blijven, of valse identiteitsgegevens verstrekt, dit leidt tot een onacceptabel risico. Als makelaar mag u dan geen dienstverlening uitvoeren voor deze cliënt. Een ander voorbeeld is wanneer een koper een onroerend goed wil aankopen zonder voorbehoud van financiering. Volgens de Belastingdienst brengt dit een middelmatig risico met zich mee waarbij u extra onderzoek moet doen naar de achtergrond van de koper(s) en eventueel naar de wijze waarop de aankoop gefinancierd wordt. Afhankelijk van de uitkomst kunt u verplicht zijn om een melding te doen bij de autoriteiten.

Uiteindelijk is het belangrijk dat u als makelaar een gedegen onderzoek hebt uitgevoerd waarbij u hebt vastgelegd welke stappen u heeft ondernomen om een integere bedrijfsvoering te garanderen. Het toezicht op de naleving van de Wwft door makelaars, bemiddelaars en taxateurs wordt uitgeoefend door een afgescheiden onderdeel van de Belastingdienst: de Belastingdienst/Bureau Toezicht Wwft.

De CDD On Demand oplossing voor makelaars

Met behulp van de CDD On Demand oplossing kunt u als makelaar op een zeer eenvoudige en snelle manier uw cliënten screenen. De CDD On Demand oplossing controleert langs de volgende lijsten:

UBO check voor Makelaars

Daarnaast is het ook mogelijk om met de CDD On oplossing een UBO check uit te voeren waarbij wordt geprobeerd te achterhalen wie de UBO achter een bedrijf is. Als uw cliënt geen natuurlijk persoon is, bent u verplicht om vast te stellen wie de uiteindelijk belanghebbende(n) van de cliënt is/zijn. De CDD On Demand oplossing vraagt geautomatiseerd uittreksels bij de Kamer van Koophandel op. Deze uittreksels worden geanalyseerd en de betrokken personen en bedrijven worden in kaart gebracht. Wanneer de structuur helder is wordt getracht vast te stellen welke persoon of personen de UBO’s zijn.