CDD for real estate agents

Sinds de komst van de Vierde anti-witwasrichtlijn (ondertussen bestaat ook de vijfde) zijn ook makelaars verplicht om een Customer Due Diligence beleid te hebben. Dit houdt onder meer in dat u als makelaar verplicht bent om een cliëntenonderzoek uit te voeren waarbij u vaststelt met wie u zakendoet en welke risico’s hieraan verbonden zijn.

Wwft and real estate agents

De Wwft staat voor de Wet ter voorkoming van witwassen en het financieren van terrorisme. De Wwft vraagt u om een gedegen onderzoek te doen naar degene met wie u zakendoet: het cliëntenonderzoek. De belangrijkste elementen van de Wwft zijn, naast het cliëntenonderzoek, het bezitten van een geschreven beleid met risicobeoordeling, de meldingsplicht en de bewaarplicht.

Voor welke makelaars geldt de vijfde anti-witwasrichtlijn?

Any broker who mediates in the purchase or sale of immovable property is obliged to carry out a client research with each commission. This applies to both the client and to the other party with whom the final agreement is concluded. The main reason for this investigation is to prevent money from being laundered or the financing of terrorist activities. If there is a risk that you are doing business with an unreliable party, you must report this to the authorities as a broker.

Client research for real estate agents

Een cliëntenonderzoek bestaat volgens de Wwft uit meerdere stappen: 

1.

2.

3.

4.

The first step is to identify the client and to record identifying data. The client is the natural person, legal person or company who commissions you as agent for the purchase or sale of a property.

De tweede stap bestaat uit het verifiëren van de identiteit van de cliënt, waarbij de makelaar controleert of de opgegeven cliëntgegevens overeenkomen met een volgens de Wwft geldig identiteitsbewijs. De Wwft staat toe dat er een kopie wordt gemaakt van het identiteitsbewijs. Op grond van de Wwft dienen de gegevens van het cliëntenonderzoek vijf jaar te worden bewaard.

De derde stap voert de makelaar alleen uit als u zakendoet met een rechtspersoon. Hierbij moet de makelaar achterhalen wie de UBO is, degene met het uiteindelijke eigendom of de uiteindelijke zeggenschap in een cliënt, via het houden van aandelen, stemrechten, eigendomsbelang of andere middelen.
De vierde stap bestaat uit het controleren of de persoon met wie de makelaar zakendoet op een PEP- of andere sanctielijst voorkomt.

De maatregelen ten aanzien van PEP zijn preventief van aard. Dat betekent dat een PEP niet per definitie betrokken is bij criminele activiteiten. Een zakelijke relatie afwijzen, uitsluitend omdat een cliënt of UBO een PEP is, komt niet overeen met de uitgangspunten van de Wwft.

De uitkomst van het cliëntenonderzoek kan aanleiding zijn dat er sprake is van een onacceptabel risico, waardoor u de dienstverlening niet mag uitvoeren en de zakelijke relatie niet mag aangaan, dan wel moet beëindigen. De belastingdienst heeft op haar website een risicomatrix geplaatst voor makelaars waarin een aantal voorbeelden zijn opgenomen die op een middelmatig, hoog of onacceptabel risico kunnen wijzen. Een van deze voorbeelden is dat wanneer een cliënt anoniem wil blijven, of valse identiteitsgegevens verstrekt, dit leidt tot een onacceptabel risico. Als makelaar mag u dan geen dienstverlening uitvoeren voor deze cliënt. Een ander voorbeeld is wanneer een koper een onroerend goed wil aankopen zonder voorbehoud van financiering. Volgens de Belastingdienst brengt dit een middelmatig risico met zich mee waarbij u extra onderzoek moet doen naar de achtergrond van de koper(s) en eventueel naar de wijze waarop de aankoop gefinancierd wordt. Afhankelijk van de uitkomst kunt u verplicht zijn om een melding te doen bij de autoriteiten.

In the end it is important that, as a broker, you have carried out a thorough investigation in which you have recorded the steps you have taken to ensure honest business. The supervision of compliance with the Wwft by brokers, intermediaries and valuers is exercised by a separate part of the Dutch Tax Administration: the Bureau Toezicht Wwft.

De CDD On Demand oplossing voor makelaars

Met behulp van de CDD On Demand oplossing kunt u als makelaar op een zeer eenvoudige en snelle manier uw cliënten screenen. De CDD On Demand oplossing controleert de volgende punten:

  • Whether this person has been declared incompetent as a director
  • Whether your client is found in lists of law enforcement agencies
  • Whether negative news about your client can be found
  • Of het land voorkomt op de FATF lijst
  • Whether your client is a politically prominent person (PEP)
  • Whether sanctions are or were in force against this person or company at any time
  • Whether this person or company is under the supervision of a financial regulatory authority
  • Of uw cliënt voorkomt in het insolventie register

Met de CDD On Demand oplossing controleert u uw cliënten vanaf €3,00 op al deze punten zonder de verplichting om een langdurig contract af te sluiten. Bovendien ontvangt u aan het eind van de controle een gewaarmerkt rapport met de door u uitgevoerde controle dat als bewijsstuk dient voor een eventuele controle. Met de CDD On Demand oplossing voert u snel en geautomatiseerd proces voor de Customer Due Diligence controle, UBO controle en een compliance check uit.

Better be safe than sorry!

UBO check voor Makelaars

Daarnaast is het ook mogelijk om met de CDD On oplossing een UBO check uit te voeren waarbij wordt geprobeerd te achterhalen wie de UBO achter een bedrijf is. Als uw cliënt geen natuurlijk persoon is, bent u verplicht om vast te stellen wie de uiteindelijk belanghebbende(n) van de cliënt is/zijn. De CDD On Demand oplossing vraagt geautomatiseerd uittreksels bij de Kamer van Koophandel op. Deze uittreksels worden geanalyseerd en de betrokken personen en bedrijven worden in kaart gebracht. Wanneer de structuur helder is wordt getracht vast te stellen welke persoon of personen de UBO’s zijn.

Met de CDD On Demand oplossing controleert u uw cliënten vanaf €1,50 op deze punten, zonder de verplichting om een langdurig contract af te sluiten. Bovendien ontvangt u aan het eind van de controle een gewaarmerkt rapport met de door u uitgevoerde controle dat als bewijsstuk dient voor een eventuele audit door de handhaver. Met de CDD On Demand oplossing voert u een snel en geautomatiseerd proces voor de Customer Due Diligence controle, UBO check en een compliance check uit.

Better be safe than sorry!

Request your 10 free credits!